قال المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد , أن حدوث فقاعة عقار

جريدة الشورى,اخبار مصر,اخبار مصرية,اخبار الرياضة,اخبار الفن,اخبار الحوادث,اخبار الصحة,مراة ومنوعات,حظك اليوم,اخبار الاقتصاد,رياضة,عملات,بنوك,الرئاسة

رئيس مجلسى الإدارة و التحرير
محمود الشويخ
رئيس مجلس الأمناء والعضو المنتدب
محمد فودة
رئيس مجلسى الإدارة و التحرير
محمود الشويخ
رئيس مجلس الأمناء والعضو المنتدب
محمد فودة

عجز المنتج من الوحدات مقارن بالطلب السنوي يحيل دون حدوث الفقاعة

المهندس فتح الله فوزى  الشورى
المهندس فتح الله فوزى


 قال المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة التشييد , أن حدوث فقاعة عقارية فى السوق المصرى " مستبعد " و الاقاويل المتداولة بشأن ذلك الصدد لاتنم عن دراسة او معلومات حقيقية والغرض منها التأثير على صناعة العقار مشيراً الى انه بناءً على الاحصائيات الرسمية  والتحليل الدقيق فأن السوق المصرى يتسم  بطلب هائل ومتنامى فى ظل الكثافة السكانية المرتفعة  التى يصل تعدادها الى 100 مليون بزيادة سنوية 2.5 مليون نسمة وهناك من 800 الى 900 الف زيجة سنوية اى ان الطلب المتوقع أو الاحتياج الحقيقى للوحدات السكنية لايقل عن 500 الى 600 الف وحدة سنويا .

 وأضاف خلال ورشة عمل لجنة التشييد بجمعية رجال الاعمال المصريين " بتحليل الطلب السنوى نجد أن الشريحتين المستهدفتين من القطاع الخاص وهما  الاسكان الفوق متوسط و الفاخر يمثلا 15 % من اجمالى الطلب ( حوالي 100 الف وحدة سنويا  ) تقوم شركات القطاع الخاص وعددها 150 شركة تقريبا بإنتاج وتسليم حوالي 25 الف وحدة سنويا . 

 بينما الشريحتين الاكبر وهم  الاجتماعى والمتوسط 85 %  من الطلب وتتولى الدولة تنفيذ مشروعات مدعومة بنِسَب مختلفة تتناسب مع امكانياتهم المالية للشريحة المستهدفة " .

 وأوضح أن الدولة توفر وفقا لجميع الاحصائيات حوالى 170 الى 200 الف وحدة سنويا من اجمالى 500 الف وحدة مطلوبة بما يدلل على وجود عجز متراكم فى تلبية المطلوب من الوحدات العقارية ويحيل دون حدوث الفقاعة او الجمود لفترات طويلة .

 وأشار الى ان مؤشرات الشركات العقارية خلال 2016 ، 2017 والنصف الاول من 2018 تعكس نمواً متزايداً فى حجم المبيعات رغم الارتفاعات السعرية حيث ان النصف الأول من العام الجارى أستطاعت الشركات تحقيق مبيعات تفوق مبيعات نفس الفترة من العام الماضي لافتا الى ان مؤشر عقار ماب أظهر وفقا لدراساته نمواً سنويا ً فى حجم الطلب على العقارات يعادل 18 % .

 ولفت الى ان هوامش أرباح  الشركات العقارية من عمليات البيع لايتعدى 15 الى  20 % وهو ماتظهره النتائج المالية للشركات المدرجة بالبورصة المصرية كما ان الزيادات فى أسعار الوحدات العقارية حقيقية وناتجة عن  التغيرات فى تكاليف التنفيذ وليس لغرض الشركات جنى المزيد من الارباح بما يحيل دون حدوث اية انخفاضات سعرية فى السوق .

وأضاف أن هناك العديد من العوامل التى تسهم فى رفع أسعار المنتجات العقارية بصورة مستمرة على رأسها الاراضى والتى يمثل وزنها النسبى حاليا بين 40 الى 50 %   فالوحدات التي ينتجها شركات القطاع الخاص في العاصمة الادارية مثلا  سعر بيع المتر المربع  يتراوح من ( 10 – 12 الف جنيه )  يبلغ متوسط تكلفة الارض 4000 جنيه وتكلفة المبانى 3000 الى 4000 جنيه للمتر ومع اضافة التكاليف الاخرى  مثل التصميم والإشراف و الرسوم الادارية والبيع والتسويق والضرائب  نجد ان تكلفة الوحدة لاتقل عن 80 % من سعر البيع مشيرا الى ان هناك بعض شركات تحقق هامش ربح صفر او تحقق خسائر نتيجة خطأ في دراسة التكلفة التقديرية للمشروع او ارتفاع التكلفة خلال فترة التنفيذ .

 وأشار الى أن عمليات إعادة البيع تشهد تباطؤ فى ظل الارتفاعات السعرية بالنظر الى رغبة صاحب الوحدة البيع  "كاش"  فى حين أن أغلب الشركات العقارية تطرح الوحدات بانظمة تقسيط متنوعة وهو مايتناسب مع العملاء .

 وأوضح ان الفترة المقبلة قد تشهد تعثراً من قبل بعض المضاربين أو الحاصلين على أكثر من وحدة عقارية بغرض إعادة بيعها مستقبلاً  فى ضوء التزاماتهم بسداد اقساط لتلك الوحدات متواكب مع ارتفاع الأسعار وزيادة تكلفة التزاماته ويجد صعوبة إعادة بيع الوحدة أو التنازل عنها حاليا باسعار تحقق لهم المكاسب المطلوبة مشيراً الى انه فى حال قيام العميل برد الوحدة الى الشركة  سيتم وفقا للتعاقد خصم حوالى 10 % من اجمالى ثمن الوحدة.

 واكد ان التحدى الحالى امام القطاع هو ضعف القدرة الشرائية للشرائح المستهدفة مع العملاء فى ضوء الزيادات السعرية مشيراً الى انه يمكن التغلب على ذلك بتنشيط الية التمويل العقارى ووضع الية لمتابعة تكاليف إنشاء المشروع خلال فترة التنفيذ    .

 ولفت الى انه سيتم المناقشة مع  شعبة الاستثمار العقارى  وجميع المهتمين بالقطاع التقدم لوزارة  الاسكان بمقترح عدم اصدار قرارات مطابقة الا للوحدات المشطبة لضمان استغلال الوحدات سريعاً من قبل العملاء وسيتم التقدم بالمقترح حال الإتفاق بين المطورين والاستماع الى مختلف الاراء .

 وأشار الى أن الفترة المقبلة تتطلب  الاهتمام بالصناعة و وتحقيق وفرة في الاراضى الصناعية  بهدف زيادة الانتاج وخفض فاتورة الاستيراد من الخارج وذلك لمواجهة العجز المتوقع فى الميزان التجارى وفقا لتقرير البنك الدولى والذى توقع وصوله الى 38 مليار دولار نهاية 2018 والمتوقع أن يصل الي 50  مليار دولار خلال الخمس سنوات القادمة  .